饱受(shòu)争议(yì)的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构存在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说属于(yú)金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比(bǎo)费等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协(xié)商同意，可(kě)在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确(què)服务(wù)项目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比地产经纪(jì)机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在(zài)产权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热(rè)点城市(shì)的(de)二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱(ruò)势(shì)地位，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介(jiè)公(gōng)司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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